Rénovation d'appartement à Bordeaux : le guide complet 2026

Rénover un appartement à Bordeaux, c'est travailler avec un bâti exceptionnel : pierre blonde, hauteurs sous plafond, moulures, parquets, cheminées, vitraux. C'est aussi composer avec ses contraintes : réseaux anciens, règles de copropriété, secteur patrimonial, accès difficiles.

Je suis architecte d'intérieur à Bordeaux et je conduis des rénovations complètes d'appartements, de la conception à la remise des clés. Ce guide rassemble ce qu'il faut savoir avant de se lancer : le budget, les démarches, les étapes et les pièges à éviter. Il s'appuie sur un projet réel mené aux Chartrons, avec ses vrais chiffres.

Sommaire

1. Pourquoi rénover à Bordeauxarchitecte d'intérieur Bordeaux

2. prix rénovation appartement Bordeaux

3. budget rénovation appartement

4. rénovation appartement ancien Bordeaux

5. rénovation Chartrons

6. Les différents types d'appartements

7. Quel budget prévoir ? Un exemple chiffré

8. Les autorisations et démarches

9. La TVA, les aides et le DPE

10. Les étapes et la durée d'un projet

11. Les quartiers de Bordeaux

12. Qui faire appel pour piloter le chantier

13. Les erreurs à éviter

14. FAQ

1. Pourquoi rénover à Bordeaux

Le marché bordelais est dynamique et les biens bien situés se vendent vite. Beaucoup d'acheteurs choisissent un appartement à rénover : c'est souvent le seul moyen d'accéder à un quartier recherché, avec une surface et un cachet que le neuf n'offre pas. Un projet bien pensé permet d'adapter le plan à votre mode de vie, d'améliorer le confort (isolation, chauffage, acoustique) et de valoriser le bien.

2. Les différents types d'appartements

Les immeubles en pierre des XVIIIe et XIXe siècles. Grands volumes, moulures, parquets, cheminées, vitraux. La rénovation consiste à conserver et à révéler ce patrimoine tout en modernisant les réseaux. C'est aussi là que les imprévus de chantier sont les plus fréquents.

Les immeubles des années 1930 à 1970. Volumes plus classiques, plus de lumière. Les travaux portent surtout sur l'électricité, la plomberie, l'isolation et les pièces d'eau.

Les logements récents. Peu de gros œuvre, mais de vrais besoins d'aménagement : cuisine, rangements, ambiance, optimisation des volumes standardisés.

3. Quel budget prévoir ? Un exemple chiffré

Plutôt que des fourchettes théoriques, voici un projet réel : un appartement de 100 m² dans un immeuble en pierre du XVIIIe siècle aux Chartrons, rénové en 7 mois. Le programme : salon, cuisine ouverte sur la salle à manger, trois chambres, deux salles d'eau, deux WC, buanderie et bureau, avec reprise de l'isolation, des réseaux électriques et de plomberie complet, ventilation et climatisation réversible.

Salon d'un appartement ancien aux Chartrons à Bordeaux avant rénovation : cheminée en marbre, moulures et parquet point de Hongrie.

Salon rénové aux Chartrons à Bordeaux : bibliothèques sur mesure vert foncé autour de la cheminée en marbre.

Budget total : 195 626 € TTC pour 100 m², soit 1 956 €/m².

	Montant TTC	Au m²
Travaux et fournitures	176 239 €	1 762 €
Honoraires d'architecte d'intérieur (11 % des travaux)	19 386 €	194 €
Budget total	195 626 €	1 956 €

Où part le budget des travaux ?

Poste	Ce que cela comprend	Montant TTC	Part des travaux
Second œuvre	Entreprise générale : plâtrerie, isolation, plomberie, électricité, carrelage sol et mural	60 209 €	34,2 %
Cuisine	Meubles, plan de travail, pose	28 483 €	16,2 %
Peinture	Murs, plafonds, boiseries	23 239 €	13,2 %
Menuiseries intérieures	Agencements sur mesure, dressing, rangements	19 040 €	10,8 %
Menuiseries extérieures	Remplacement de 2 fenêtres, volets roulants	11 200 €	6,4 %
Démolition & études techniques	Démolition et études techniques	9 341 €	5,3 %
Parquet	Fourniture et pose du parquet	9 065 €	5,1 %
Climatisation	Pompe à chaleur réversible	7 925 €	4,5 %
Fournitures de carrelage	Carrelages des salles d’eau	7 737 €	4,4 %
Total travaux et fournitures		176 239 €	100 %
Honoraires – 11 %	Conception et suivi de chantier	19 386 €	11 % des travaux
Budget global travaux + honoraires		195 625 € TTC

Cuisine rénovée aux Chartrons à Bordeaux : Cuisine ouverte sur salle à manger réalisée autour de la cheminée prussienne et création d'une banquette îlot.

À retenir

• Le second œuvre représente environ un tiers du budget. C'est le poste que l'on voit le moins une fois le chantier terminé, et celui sur lequel il ne faut pas rogner.

• La cuisine pèse 15 % : plan de travail, électroménager encastré et agencement sur mesure font vite monter la note.

• La peinture représente 12 % : dans un volume ancien, la préparation des murs, des boiseries et des moulures prend beaucoup de temps.

• Les menuiseries extérieures sont ici particulièrement basses (6 %). Les fenêtres d'origine ont été conservées : seules deux ont été remplacées et des volets roulants ont été ajoutés. Dans une rénovation où l'on change toutes les fenêtres et portes-fenêtres, ce lot est nettement plus important. Conserver les menuiseries d'origine préserve le caractère du lieu et allège le budget.

• Les études techniques (2 %) : bureau d'études, étude de sol et étude de structure ont été réalisées avant les travaux. Dans l'ancien, c'est un investissement qui évite les mauvaises surprises.

• Prévoir 5 à 10 % d'imprévus n'est pas de la prudence excessive 

Quelques prix unitaires

• Préparation des supports + Peinture murs : 29,60 €/m² ; plafonds : 25,5 €/m²

• Pose de parquet contrecollé collé (main-d'œuvre) : 40 €/m²

• Ragréage : 12 €/m²

• Pose de plinthes : 8,50 €/ml

4. Les autorisations et démarches

Avant de commencer, vérifiez :

• Le règlement de copropriété : l'accord de l'assemblée générale est nécessaire pour les travaux touchant les parties communes, la structure ou l'aspect extérieur (fenêtres, volets, façade).

• Les règles patrimoniales : dans les secteurs protégés du centre, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France peut être requis.

• La déclaration préalable ou le permis : en cas de modification de façade, de menuiseries visibles de la rue, d'extension ou de surélévation.

• Les diagnostics : amiante, plomb (selon la date de construction), DPE.

• L'organisation du chantier : la demande d'occupation de voirie pour le stationnement des camions, souvent à la charge du maître d'ouvrage.

Dans un immeuble ancien, il faut aussi s'assurer de la solidité de la structure avant de toucher à une cloison : seule une étude technique permet de savoir si un mur est porteur.

5. La TVA, les aides et le DPE

• La TVA réduite s'applique à la plupart des travaux de rénovation dans un logement de plus de deux ans (10 %), et à certains travaux d'amélioration énergétique (5,5 %). Sur ce projet, la majorité des lots étaient à 10 % et une partie des menuiseries extérieures à 5,5 %.

• Les aides à la rénovation énergétique évoluent régulièrement. Renseignez-vous sur les conditions en vigueur avant de signer vos devis.

• Le DPE conditionne la mise en location des logements les plus énergivores, selon un calendrier progressif d'interdictions. Si vous achetez pour louer, vérifiez-le avant d'acheter.

6. Les étapes et la durée d'un projet

1. Étude de faisabilité et définition du budget

2. Relevé, diagnostics et études techniques

3. Conception : plans, ambiances, choix des matériaux, plans techniques

4. Autorisations, copropriété, déclarations

5. Consultation des entreprises et comparaison des devis

6. Chantier : coordination, planning, contrôle

7. Réception et levée des réserves

Mon projet des Chartrons a demandé 7 mois de travaux pour 100 m², hors phase d'études et d'autorisations. La phase de conception, validation de demande préalable et autorisations de la copropriété a compté 6 mois au total.

Emplacement de cuisine avant travaux, qui deviendra un bureau et une salle d'eau

Bureau/chambre d'amie crée avec sa salle d'eau, dans un appartement rénové à Bordeaux

Salle d'eau créée avec vasque en zellige, dans un appartement rénové à Bordeaux

7. Les quartiers de Bordeaux

Chaque quartier a ses spécificités. Un aperçu :

• Chartrons : immeubles de pierre aux grands volumes, parquets, moulures et vitraux à conserver.

• Saint-Pierre, Saint-Michel, hypercentre : petites surfaces, contraintes patrimoniales et logistiques fortes.

• Saint-Seurin, Triangle d'Or, Gambetta : beaux immeubles de pierre, rénovations haut de gamme.

• Nansouty, Saint-Genès : immeubles de la première moitié du XXe siècle, bon rapport potentiel-budget.

• Caudéran : résidentiel, surfaces plus généreuses, clientèle familiale.

• Bastide, Bacalan, Euratlantique : quartiers en mutation, mélange d'ancien et de neuf.

8. Qui faire appel pour piloter le chantier

L'architecte d'intérieur conçoit le projet, compare les devis, coordonne les entreprises et suit le chantier. Sur le projet des Chartrons, mes honoraires représentent 11 % du montant des travaux, pour une mission complète de la conception à la livraison.

L'entreprise générale chiffre et réalise l'ensemble des travaux, mais n'assure pas la conception.

Les artisans en direct : plus économique en apparence, mais vous devenez le coordinateur du chantier, avec les risques de retard et de malfaçon que cela implique.

Sur le projet présenté ici, la coordination a porté sur une douzaine d'intervenants : maçon, entreprise générale, climaticien, menuisiers, parqueteur, peintres, cuisiniste, carreleur et bureaux d'études. Pour une rénovation complète en immeuble ancien, un pilotage unique évite les erreurs coûteuses et protège votre calendrier.

9. Les erreurs à éviter

• Acheter sans faire chiffrer les travaux avant de signer

• Abattre une cloison sans étude de structure

• Comparer des devis qui n'incluent pas les mêmes prestations

• Négliger l'accès du chantier et le stationnement

• Oublier l'accord de la copropriété

• Ne prévoir aucune marge pour les imprévus, surtout dans l'ancien

• Choisir les finitions avant d'avoir figé le plan

• Remplacer ce qui peut être restauré : parquets et moulures d'origine valent souvent plus que du neuf

10. FAQ

Combien coûte la rénovation d'un appartement à Bordeaux ? Cela dépend de l'état du bien et du niveau de finition. Sur mon projet de 100 m² aux Chartrons, le budget total a été de 195 626 € TTC, honoraires inclus, soit environ 1 956 €/m², et environ 1 760 €/m² hors honoraires.

Quel pourcentage d'imprévus prévoir ? Entre 5 et 10 % du montant des travaux.

Combien de temps dure une rénovation complète ? 7 mois de chantier pour 100 m² dans cet exemple, plus les études et les autorisations 6mois.

Faut-il changer toutes les fenêtres ? Pas nécessairement. Sur ce projet, les fenêtres d'origine avec des vitraux classées ont été conservées, avec seulement deux remplacements. Le remplacement complet est plus coûteux : ce poste peut alors devenir l'un des plus importants du budget.

Faut-il l'accord de la copropriété ? Pour les travaux purement intérieurs, en général non. Pour la façade, les fenêtres visibles de la rue, la structure et les parties communes, oui.

Peut-on abattre un mur porteur dans un appartement ancien ? C'est possible sous réserve d'une étude de structure et l'accord de la copropriété.

Quel est le taux de TVA sur les travaux ? Souvent 10 % pour une rénovation dans un logement de plus de deux ans, et 5,5 % pour certains travaux d'amélioration énergétique. À vérifier selon votre situation.Guides rénovation Bordeaux

Pourquoi choisir un architecte d'intérieur ? Pour la conception, la maîtrise du budget et la coordination des entreprises.

Un projet de rénovation ou d'aménagement à Bordeaux ?

Que vous soyez en phase d'achat aux Chartrons, en réflexion sur une échoppe ou prêt à repenser votre appartement en centre-ville, nous vous accompagnons de la première esquisse à la livraison de votre chantier. L'analyse de vos besoins, la faisabilité technique et la première estimation budgétaire est sans engagement.

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